首页 法院简介 新闻中心 本院动态 法院公告 领导讲话 图片信息 工作报告 审判业务 工作研究 专题报道
审判工作 案例评析 法学阶梯 法院建设 先进典型 法苑随笔 办案手记 裁判文书 开庭排期 诉讼指南
   
  当前位置:审判业务 -> 法学阶梯

试论美国HECM模式对我国推行住房反向抵押贷款之借鉴

发布时间:2014-10-10 14:56:05


辽宁省沈阳市康平县人民法院  贾宏斌

论文提要:

随着我国老龄化问题的日趋严重,引进国外已经开办的反向抵押贷款产品以缓解整个社会的养老压力,目前已经纳入议事日程。本文在借鉴美国反向抵押贷款运作经验的基础上,通过对房屋价值转换抵押贷款HECM这一主导产品在美国开展情况的深入分析,结合我国养老保障实际,对我国推行住房反向抵押贷款提供有益思路及合理化建议,以期对加强我国养老保障提供借鉴和启迪。

全文共8326字。

关键词:HECM模式 反向抵押 以房养老 养老保障

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

以下正文:

 

试论美国HECM模式对我国推行住房反向抵押贷款之借鉴

 

一、以房养老与住房反向抵押贷款涵义关联之界定

以房养老是可供选择的众多养老方式中比较典型的一种,其概念具有广义与狭义之分,广义是指老人将自己的产权房产抵押或者出租出去,定期取得一定现金作为养老的方式。[①]广义的以房养老有多种形式,按照房产的流转方式不同,主要可分为三大类,一类是“以房换养”,就是有些老年人把自己的房子交给子女或继承人继承,然后享受子女或继承人的照顾,房产在她们去世后,由子女或继承人继承,类似于以转移房产为对价标的遗赠扶养协议性质;第二类是“以房自助养老”,有些老年人把自住的大房出租或出售,自己再租住小房,用现金差价进行养老;第三类既为狭义上的以房养老,被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”养老模式(Reverse Mortgage),这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,引发舆论广泛关注。本文主要围绕狭义以房养老定义,采住房反向抵押贷款称谓,对其相关制度展开适度探讨。

住房反向抵押贷款(Reverse Mortgage)系一种特殊的融资机制,也是美国、英国、日本、澳大利亚等国为解决“房产富裕,现金穷困”的老人养老问题,特别开办的一种金融产品。反向抵押贷款作为将住房与养老相通的一种特殊金融工具,是以房养老理念以金融形式实施的重要方式。住房反向抵押贷款是指超过一定年龄的且是拥有房屋产权的老年人,将其拥有房屋产权抵押给金融机构,由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后,并签署相关借贷合同,并定期从金融机构按比例获得一定的贷款金额,一直延续到借款人去世或搬离房屋。住房最后由金融机构获得,或者由房屋所有者及其继承者通过归还贷款本息的形式,收回房屋的所有权。与通常的按揭贷款相比,住房反向抵押贷款的现金流动方向,刚好是倒过来的,因此也被称之为“倒按揭”。

世界各个国家开展的反向抵押贷款业务,美国的措施最为得力、制度最为完善、发展最为快捷、影响最为广泛,相关的研究也最为深入。对美国反向抵押贷款开办典型模式做深入分析,对我国顺利开办这一业务,以应对老龄化危机,是颇具重要意义的。住房反向抵押贷款在美国的发展历程,大致可以分为起步阶段(1989年之前)、小步发展阶段(1989-2000年)、快速发展阶段(2000-2007年)、后金融危机阶段(2007年至今)四个阶段。[②]目前,美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。[③]依商品类型及市场占有情况区分,主要有以下三种模式:一是由住房与都市发展部(Department of Housing and Urban Development,简称HUD,)提供的房屋价值转换抵押贷款(Home  Equity Conversion Mortgages,简称HECM,也有译作保险示范项目计划)、二是由房利美(Federal National Mortgage Association,简称:Fannie Mae)提供的房屋保有人贷款(the Home Keeper Program,也有译作住房保有人计划),三是由自由基金公司提供的财务自由贷款(Financial Freedom,也有译作财务独立计划)。根据最近十年的统计数据,HECM的经营和运作是十分成功的,在美国整体住房反向抵押贷款市场中,占据了绝大多数份额,比例高达 95%2003财政年度,美国面向符合要求的贷款申请者,共发放了保险示范项目计划贷款18097 份,同比增长了 39%;从 1989 年到 2007 年,美国总共有近 30 万个老年人申请获得保险示范项目计划贷款。由此可知,HECM实施顺利,并达到了预期目的。[④]故此,本文着重围绕该模式从实施过程、法律规定、合同内容、常见问题诸方面展开深入分析,以对我国反向抵押贷款业务的开办及相关政策制定、产品研发有所启发裨益。其他几种模式笔者暂不作详述,各自主要特点可见下表了解。

贷款特征

HECM

Home Keeper

Financial Freedom

贷款设计机构

联邦住房管理局(FHA)授权的商业银行或其他金融机构

房利美(联邦抵押贷款协会,半政府机构)

老年财务自由基金公司

贷款机构性质

政府主导

半官方

民营

适合人群

房屋价值较低的借款人

房屋价值中等的借款人

借款人拥有高价房屋

支付方式

终身支付、定期支付、信用限额或其组合

终身支付、信用限额或其组合

一次性大额支付、购买年金或开放式最高信用额度

保险情况

HUD承担保险,

房利美从次级市场购买

房利美从次级市场购买

没有保险、

不在次级市场出售

表:HECMHome KeeperFinancial Freedom模式特点比较[⑤]

二、美国房屋价值转换抵押贷款(HECM)的实施过程

依据美国HUD报告显示,HECM是最普遍为美国人所使用的反向抵押贷款模式,截至2006930日止,于该年度总计通过74412件申请案,与上一年相比,增加了73%[⑥]特别是在200934月间,HECM比上年同期上涨20%,仅4月份就达到11660件,是自1990年政府开办以来最高的1 个月。以下兹就HECM的实施内容做以梗概说明。

(一)市场供给机构与业务授权

HECM的供给机构是经联邦住房管理局(FHA[⑦]授权的机构,FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金,HUD负责保险项目的设计与改进。根据美国的《联邦银行法》授权之《联邦不动产法》中关于反向抵押贷款之条文规定,FHA下设专门项目管理部门,对反向抵押贷款业务实施全面管理。FHA授权的合法贷款机构拥有开办反向抵押贷款的排他性权利。此处之“合法贷款机构”则被规定为,任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、以及其他FHA特别授权的法律实体。由此可见,美国反向抵押贷款的承作机构是相当多的。

(二)申请资格(申请人年龄与所居住房屋之限制)

HECM适用于年满62岁以上的老年人,其可将拥有所有权的主要住房价值的一部分转化为免课税之收入,且不必出售其房屋、变更其所有权或负有每月缴纳贷款之义务。若为已婚夫妇,在申请HECM时,只要其中一位年满62岁即可,但假使年满62岁之配偶去世时,另一位配偶却未满62岁,该贷款即属届期;申请人之住房状况必须符合HUD所规定的不动产最低标准;申请人必须接受HUD所认可的顾问的咨询;老年人居住的不具有产权之共有公寓则不具有申请之资格。

(三)可贷金额的领取方式

申请HECM时常用的给付方式大致可分为一次给付、按月定期给付、账户型以及账户型结合按月定期给付向几种方式。在贷款期间内,借款人可以随意转换,单次转换手续费为20美元;若借款人在开办时选定一定期间的给付方式,亦可以更改给付的期间,或者改为一次领取的方式。[⑧]

(四)贷款的用途和费用

申请人对于所贷得金额之运用并未有使用目的之限制,大部分的人将贷款用于照顾与医疗。除此之外,该笔金额亦可作为房屋改善、生活支出、旅游,甚至作为儿孙的学费等。关于申请HECM的费用,除有特别注明外,均包含于贷款金额中(即由贷款金额支付)。常见的费用包括:财产估价费用、信用报告制作费用、登记调查费用及抵押贷款税、洪灾保险、手续费用等。

此外,HECM开办的各关系人及业务开办的流程较为复杂,可见下图,本文对此暂不作详述。

 

图:HECM业务开办流程[⑨]

三、美国房屋价值转换抵押贷款(HECM)的法律规定和合同内容

HECM系由美国国会立法为之,其所依据之法律规范为美国法典第12部第1715z-20条以及美国联邦法规施行细则第24部第206条;至于其余非HECM的反向抵押贷款,则是遵循美国法典第15部第1648条以及美国联邦法规施行细则第12部第226.33条之规定。另外,有关州法之规定,则因州而异,而略有不同。[⑩]

美国国会于1987年通过HECM之保险计划,规定于美国法典第12部第1715z-20条,所以12U.S.C1715z-20条主要系规范HECM之相关资格及运作。分为10小节,分别为1.发行贷款目的。针对拥有有权老年人的特别需求,鼓励贷款机构在抵押市场的介入与参与。2.定义性规定,包括对于HECM及“拥有房屋所有权之老年人”的定义。3.保险机构。4.申请人的适格要件。5.贷款机构之揭露义务。6.提供给借款人之资讯服务。7.保险机构之限制。8.执行机关应注意事项。9.防止房屋所有权人违约之保障。10.关于谘商以及消费者保护的融资。

有关美国HECM的合同内容,参考其市场所使用的范本,经笔者整理后,大致可划分为五大部分。其内容包括:(一)订立合同的之当事人。在HECM合同中,签订合同的当事人包括有借款人、贷款机构及住房与城市发展部。(二)贷款款项之预先支付。贷款机构基于借款人于订定合同之日所给予的书面承诺文件与担保文件,于本贷款合同所约定的条件下,对于借款人所借贷之金额为预先之支付。在其项下包括也托管账户、服务费与应付之款项及费用、付款方式、改变给付方式、不动产保护等子项。(三)贷款机构迟延付款之责任。具体表现为贷款机构对借款人所应为之付款有迟延时,应承担支付迟延给付的违约金。但若HUD部门认为该迟延给付非属可归责于贷款机构之事由,则贷款机构并无迟延违约金条款之适用。(四)贷款机构对借款人为预先付款义务之终止及HUD之义务。具体包括:1.双方在贷款文件中约定的偿还全部贷款的情形出现。2.当担保文件被移转至HUD部门时,贷款机构对于借款人之付款义务即为终止,付款义务人转为由HUD部门承担。3.当贷款机构或HUD部门认为抵押权因法律规定而受有损害的可能时,贷款机构将停止付款。4.借款人提出破产声明时。5.当借款人对于本贷款合同所积欠的本金及利息部分,已提前为清偿时,从清偿之日起,贷款机构的付款义务亦将终止。(五)其他规定。包括贷款转让、通知送达、准据法、HUD核发等内容。

四、美国反向抵押贷款制度(HECM)之常见典型问题

虽然有许多老年人认为他们已了解反向抵押贷款的产品,但事实上,仍有许多迷思与错误之认知,以下兹就一般老年人对该产品常见的问题胪列如下,企盼藉由此诸问题与回答内容,使人们对HECM产品有更清楚之认知。[11]

(一)关于借款人的寿命超出贷款时合同预计的时间,放贷机构可否取得房产的问题。只要借款人或借款人之一继续住在该房屋里,并且仍然在缴纳财产税和保险费,放贷机构就没有权利要求借款人腾房以取得抵押房产。但借款人所能贷到的款项不能超过房屋的价值。

(二)关于借款人能否将其某些财产给予继承人的问题。当借款人选择出售房屋,或者不在此居住,就必须清偿贷款、利息和其他一些费用。如果还有其他剩余财产,当然可以自行处分。

(三)关于通过HECM能获得多少贷款金额的问题。贷款金额是按HUD的表格计算的,能获得的贷款本金取决于以下3个因素:年龄、当前的利率以及房屋价值。一般而言,住房价值越高、年龄越大、利息越低,可以贷的钱就越多。需要注意的是,房利美每年都会依据美国的平均物价指数来调整它所规定的最大贷款额。

(四)关于借款人主要个人责任或其未来责任承担问题。主要在于且限于借款人实际的贷款金额及利息,或在其偿付贷款时抵押房屋的实际价值。如果借款人的遗产继承人用出售房屋的钱来偿还贷款,那么任何超出贷款金额及利息的部分仍由该继承人所有。如果房屋价格由于经济或其他原因下降了,不足部分由政府FHA的保险费来弥补,不用遗产继承人负责。

(五)关于借款额度适时调整的问题。借款人原计划是按月领取贷款,若某天需要一大笔应急费用,其有权利将按月领取费用换成信用额度,取出需要的那部分应急费用,之后再恢复为按月领取,每月可收入的金额会相应降低。

(六)关于贷款前房屋存在先前抵押贷款或者其他形式的房屋抵押情况,借款人是否可以获得抵押贷款的问题。只要房屋的净值还有足够的市场价值,就可以获得反向抵押贷款。对于贷款的总金额,首先一部分用来偿还现存的贷款或抵押。当然这个结果,会使得借款人每月收到的贷款数额减少。但由于每月不用再去偿付原来的贷款,实际上可以使用的现金自然就增多了。

(七)对于贷款机构所为的给付是否需要缴纳所得税的问题。因政府税务部门将反向抵押贷款认同为借款,这些钱被视为贷款的收益,不属于应课税款,所以没有税务问题。在申请反向抵押贷款后,不是要将房屋转到贷款公司或者FHA的名下,房屋仍然保持在借款人名下,不会发生变化。

(八)关于继承人的还款期间问题。在申请人过世半年之内,房屋的继承人应该将反向抵押贷款的账面金额还清。继承人可以选择保留房屋,用现金还清贷款,也可以出售房屋还清贷款。如果在半年内,房屋没有售出,继承人需要向贷款公司申请延长还款期限。

五、美国HECM模式,对我国推行住房反向抵押贷款的启示

纵观美国“以房养老”业务,特别是HECM模式从无到有,社会需求由小到大,产品从幼稚到成熟,其成功经验对于我国推行住房反向抵押贷款有着诸多启示。美国政府为促进反向抵押贷款市场的顺利发展,直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、制定完善的法律法规规范市场的发展;拥有着世界上最发达的金融体系及庞大的金融人才储备;具有完善的房地产金融市场和开放的人文理念、国民理财教育背景,多方面的优势因素促成了住房反向抵押贷款这一养老保障制度在美国取得了很好的经济效果,在世界范围内产生也积极的示范效应。反观,我国当下市场经济不是很成熟、法律制度环境还不健全、信用体系还不成熟、金融体系还不完善、文化传统存在束缚等具体国情,并不能全盘照搬美国的HECM模式,笔者认为,在借鉴美国HECM模式经验基础之上,我国应从以下几方面做好推行住房反向抵押贷款的努力:

一是组织课题攻关,尽快论证决策,确立合理的发展模式

建议国家尽快将“以房养老”模式纳入决策论证层面,由专门部委牵头,组织相关领域的专家学者开展课题联合攻关。而如何选定首要发展模式至关重要,笔者认为,美国HECM模式之所以占据也美国住房反向抵押贷款的主导模式,在于其具有一定的公益性,我国将反向抵押贷款这样一项涉及众多老年人晚年生活,完全交由商业性机构运作是不可靠的,商业机构经营的逐利性、分业性、避害性,必然威胁到借款人的利益,此其一。其二,考虑到金融产品运营的高专业性,住房反向抵押贷款完全由政府按照养老保障制度进行运作也是不现实的。社会公益的不赢利性及沉重的运作负担,反而使得反向抵押贷款失去本来的意义。故此,当前我国发展住房反向抵押贷款的主要模式应以采以政府进行指导、监管、提供相关担保、完善相关制度为主导,由商业性金融机构进行具体的制度设计、销售和管理等联合负责运营的试点模式为宜。

二是进行“顶层设计”,营造制度环境,制定完善相关政策法律规定

首先,从立法上明确反向抵押贷款制度的发展目标。美国1987国家住房法案详细阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策,明确了其发展的主要目标,为满足部分老年人口的特殊需要,增加贫困老人的收入,允许把不易变现的住房价值转化为可供当期消费的流动性资产或者收入。[12]我国当前处于探索阶段,为了促进住房反向抵押贷款的有序发展也应开宗明义,从立法上明确其性质及发展目标。

相关法律法规的建立,也可认为是制度环境的改变,即创造和反向抵押贷款相一致的法律框架,使这一体体制在此框架下做到有法可依,有据可循。如美国的房屋土地基本属于终身所有,而我国的土地使用年限为70年,70年后房产又将归属何方,这个问题将置贷款金融机构处于十分尴尬的境地,物权法的实施给出也解决此问题的大致趋向,而国家还应该出台具体的政策进行规范。与此类似的前置性条件,不动产登记制度亦需完善。

其次,健全市场准入制度和监管制度,建立包括需求方和供给方在内的资格审核和信用评估制度程序,把好“入门关”。同时,加强对贷款、中介、评估等机构的监管,确保评估结果的公信力。完善专业咨询制度,我国在设立相关制度上可以借鉴美国的成熟经验,从公益机构、运营机构两个层面设置咨询机构,一方面有利于促进反向抵押贷款制度的宣传,另一方面可以确保老年人在充分了解贷款性质的情况下做出贷款决定。

复次,建立诚信网络和信息披露制度。要通过有效地征集、整合个人主体的信息信用资料,把孤立、分散的个人信息资料全面汇集起来,建议起一个公开的社会诚信信息网络,以便用较低的成本获得大量有用的信息。与此相联,应将信息披露制度设立在审查结果、评估结果确定后,审批程序之前,这样不仅可以有效避免不必要的运行成本浪费,而且,有利于审批机构对贷款机构执行披露情况的监督。

最后,建立“以房养老”激励制度。政府可以出台一系列鼓励政策,比如,通过补贴、税收减免等措施对个人进行引导,对于反向抵押贷款的住房,其增值收益部分可实行减免税收的优惠政策,鼓励保险公司为贷款业务提供保险,防范、化解贷款风险等。美国关于反向抵押贷款后社会保障和福利待遇的保证政策,消除了借款人的担忧,目前我国在医疗保险、最低生活保障等社会福利的享受政策中也都限定了最低收入标准,反向抵押贷款使得申请人的现金收入远远超过了限制,政府应当采取积极的政策保障贷款人原来享有的社会保障。

三是加强宣传引导,突破传统观念,培养法律金融专业人才

住房反向抵押贷款之所以能够在美国获得成功,其中非常重要的一个因素就是,成立了由政府监管的国家住房资产价值转换中心,主要任务就是向老年人宣传住房反向抵押贷款的好处,帮助老年人转变传统观念,且不以盈利为目的,再加上有优惠政策,使越来越多的老年消费者开始参与住房反向抵押贷款,成功实现“以房养老”。曾有人在国内某中心城市对200 名拥有住房产权的60 岁以上的老年人进行过专项调查,在 “是否了解‘以房养老’模式”一项,有 26%回答“了解”;在“是否愿意尝试‘以房养老’方式”时,有 54%的回答为“否”,其中最大的原因是担心子女反对。[13]可见,我国如果推行住房反向抵押贷款,既需要老年人突破传统观念,也需要得到年轻一代的支持、认可。政府应通过基层组织、媒体等渠道加大对住房反向抵押贷款模式的正面宣传和倡导力度,让人们普遍认识到,住房反向抵押贷款的养老模式,不仅可以提高老年人的生活水平,还能在一定程度上减轻子女养老的经济负担,有助于形成新型的代际关系,在全社会形成“以房养老”能够促进“老有所养”的浓厚氛围。

此外,美国HECM模式的成功经验启示我们,住房反向抵押贷款的推行需要优秀的法律、金融业人才队伍支撑。我国应加快引进和培养具有相关理论知识和实践经验的专业人才,以高效和科研中心为载体,充分实现其资源的优化配置,邀请国内外相关专家开展培训,培养法律、金融、统计、保险、工程、风险、管理和资产评估等各相关学科的人才,为“以房养老”的实现奠定坚实的人才基础。

四是积极试点,稳妥推广 ,实行“三梯度”战略步骤

我国在推行住房反向抵押贷款解决养老问题时,不能急于求成,而应考虑国情,参照美国HECM的经验,逐步完善制度上的不足之处,逐步推广。参考同济大学2011年对于我国推行住房反向抵押贷款的潜在需求综合评估结果,[14]我国总体上可采用由东及西、由南及北的“三梯度”推广路径。

第一梯度为筹备期间。该期间,应由国务院牵头,联合相关的金融保险业界、养老保障部门、住房与建设部门、学术界等,对住房反向抵押贷款产品在我国实施的可行性进行调研,组织产品研发和相关制度设计,最终确定产品运行方案。具体同时借助舆论手段,让公众切实感受到以房养老和反向抵押贷款的推出将会对各个方面发挥出积极功用。

第二梯度为试点期间。该期间,将设计成型的反向抵押贷款产品率先投放到经济发达的北京、上海、浙江等地区进行试点运营。开始时可推出有担保的反向抵押贷款,减少运作风险,强化公益性,甚至可以设定额外优惠条款,如利率贴息、资产评估、简化贷款程序等,有效打消借款老年人的顾虑,有利于进一步推广。同时,要及时根据市场上的反应对产品做出进一步的完善。

第三梯度为推广期间。该期间要总结前两阶段的经验,在完善相关政策法规体系和产品结构之后,开始向全国推广,有步骤地引入其他的一些非国有机构并推出无担保的反向抵押贷款,增加市场的竞争性和产品的多样性。之后,再由专营机构主导,将反向抵押贷款出售给合适的金融机构,在二级市场上对本产品实行证券化操作,以此获得运营资金,逐步摆脱对政府资金的依赖,将反向抵押贷款由政府主导逐步过渡到市场运营。[15]

 



[]张家樾:《我国“以房养老”问题的可行性探讨》,《中国房地产》,20119月下半月刊,第76页。

[]柴效武、胡平:《美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪》,《经济与管理研究》,2010年第4期,第55-61页。

[]百度百科:http://baike.baidu.com/view/10924334.htm,访问日期201425

[]郑萍:《美国以房养老模式及其对我国的启示》,湘潭大学硕士学位论文,201295,第18-19页。

[]该表格参考Consummers Union of U.S;转摘引自潘秀菊、李智仁:《以房养老商品—反向抵押贷款制度之理论与实务》,元照出版公司,20106月,第66-67页。

[]Mavis Scanlon:《Reverse mortgages are good choice for some,but not for everyone.,San Francisco Business Times》,March 162007

[]联邦住房管理局(FHA),系由美国国会于1934年创立,并于1965年成为住房与都市发展部(HUD)之一部分,提供抵押贷款之保险服务,是全球最大的抵押贷款保险人。参阅美国联邦住房管理局(FHA)官网,http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/federal_housing_administration,检索日:201425

[]李文瑜:《台湾发行反向房屋抵押贷款相关法律问题之研究》,国立政治大学风险管理与保险学系硕士论文,2006618,第30-31页。

[]柴效武、孟晓苏:《反向抵押贷款制度》,浙江大学出版社,2008711版,第97页。

[]潘秀菊、李智仁:《以房养老商品—反向抵押贷款制度之理论与实务》,元照出版公司,20106月,第89页。

[11]参见柴效武、孟晓苏:《反向抵押贷款制度》,浙江大学出版社,2008711版,附录一:美国反向抵押贷款常见问题,第219-226页;潘秀菊、李智仁:《以房养老商品—反向抵押贷款制度之理论与实务》,元照出版公司,20106月,第103-117页。

[12]顾小娟、杨超男:《论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用》,《重庆科技学院学报》,2010年第18期,第56页。

[13]参见郑萍:《美国以房养老模式及其对我国的启示》,湘潭大学硕士学位论文,201295,第33页。2012 2 月,笔者曾在长沙市开展过一次问卷调查,调查样本选取 200 个拥有住房产权、60 岁以上的老年人,回收有效问卷 179 份。在“是否了解‘以房养老’模式”一项,有 26%回答“了解”;在“是否愿意尝试‘以房养老’方式”时,有 46%回答“愿意”。在当面访谈中,不少老年人对于“以房养老”既感兴趣,但又心存顾虑,特别是担心子女反对。

[14]刘惠敏、陈佳妮:《住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展》,《中国房地产》,20117月,第70-71页。

[15]柴效武、胡平:《美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪》,《经济与管理研究》,2010年第4期,第62页。

第1页  共1页
关闭窗口